공인중개사 시험 과목과 합격 기준, 1·2차를 함께 접수하고 전부 찍고 나온 이야기

나이가 들어서 직업을 바꾸는 건 쉽지 않습니다. 특별히 잘하는 것도 없는데 사무직은 계속하기 싫으니, 저도 자꾸 많은 사람이 따는 자격증에 눈이 갔습니다. 그중 하나가 공인중개사였습니다. 그때는 부동산 경기가 좋지 않아 문을 닫는 중개업소도 많았습니다. 그런데 저는 오히려 이럴 때 따 두면, 경기가 살아났을 때 남들보다 먼저 시작할 수 있겠다고 생각했습니다. 당장 개업할 생각은 없었고, 간호조무사 자격증처럼 하나 가지고 있으면 든든할 것 같았습니다.

 

공인중개사는 국토교통부 소관 국가자격이고, 시험은 한국산업인력공단이 큐넷을 통해 시행합니다.

목차

1. 응시 자격과 시험 일정, 응시료
2. 1차 2과목, 2차 3과목의 시험 구성
3. 합격 기준과 2025년 합격률
4. 인터넷 강의 1년권으로 시작했던 공부
5. 전부 찍고도 시간이 남았던 공인중개사 시험

공인중개사 한눈에 보기

구분	내용
자격 종류	국가자격(국토교통부 소관, 한국산업인력공단 시행)
응시 자격	제한 없음(부정행위 처분 5년, 자격 취소 3년 미경과자 제외)
시험 횟수	1년에 1번(보통 10월 마지막 토요일)
1차	2과목, 80문항, 100분
2차	3과목, 120문항, 150분(두 교시)
합격 기준	과목별 40점 이상, 평균 60점 이상(절대평가)
응시료	1차 13,700원, 2차 14,300원, 동시 접수 28,000원
2025년 합격률	1차 23.51%, 2차 32.14%
1차 면제	1차 합격 후 바로 다음 회 한 번

● 응시 자격과 시험 일정, 응시료

공인중개사 시험은 학력, 나이, 경력에 제한이 없어서 누구나 볼 수 있습니다. 다만 시험에서 부정행위로 처분을 받고 5년이 지나지 않은 사람, 자격이 취소되고 3년이 지나지 않은 사람은 응시할 수 없습니다. 전과가 있다고 해서 시험을 못 보는 것은 아닙니다. 하지만 합격한 뒤 중개사무소를 개설등록할 때는 결격사유가 될 수 있습니다.

 

시험은 1년에 한 번 있고, 보통 8월 초에 접수해서 10월 마지막 토요일쯤 봅니다. 2026년 제37회 일정은 다음과 같았습니다.

구분	일정
원서 접수	8월 3일~7일
빈자리 추가접수	10월 1일~2일
시험일	10월 31일(토)
가답안 의견제시	10월 31일~11월 6일
합격자 발표	12월 2일(수)

 

응시료는 1차 13,700원, 2차 14,300원이고, 1, 2차를 함께 접수하면 28,000원입니다. 다만 2026년 10월에 응시료를 올리는 방안이 논의되고 있다는 보도가 있었으니, 다음 회차를 준비한다면 접수 공고에서 금액을 다시 확인해 보는 게 좋습니다.

 

빈자리 추가접수는 누군가 취소해서 생긴 자리만큼만 받기 때문에 원하는 지역의 시험장을 고르기는 어렵습니다. 시험 당일에는 1차는 오전 9시까지, 2차는 오후 12시 30분까지 들어가야 합니다. 1, 2차를 함께 접수했다면 하루 종일 시험장에 있기 때문에, 점심을 어떻게 할지도 미리 생각해 두면 좋습니다.

 

저는 1, 2차를 함께 접수했습니다. 그때는 당연히 공부를 열심히 할 줄 알았습니다.

● 1차 2과목, 2차 3과목의 시험 구성

모든 문제는 5지선다 객관식이고, 과목마다 40문항씩 나옵니다. 공시법과 세법은 한 과목으로 묶여 있어서, 모두 합하면 5과목입니다.

구분	과목	세부 출제 비중
1차 (09:30~11:10)	부동산학개론	부동산학 85%, 감정평가론 15%
	민법 및 민사특별법	민법 85%, 민사특별법 15%
2차 1교시 (13:00~14:40)	공인중개사법령 및 중개실무	-
	부동산공법	국토계획법 30%, 도시개발·정비법 30%, 주택법·건축법·농지법 40%
2차 2교시 (15:30~16:20)	부동산공시법령 및 부동산세법	공간정보관리법·등기법 24문항, 세법 16문항

 

과목 이름은 하나여도 안에는 여러 법과 내용이 섞여 있습니다. 제가 두꺼운 책을 보고 질렸던 이유가 여기에 있었던 것 같습니다. 과목은 5개인데, 실제로 공부해야 할 법은 훨씬 많았습니다.

 

1, 2차를 함께 접수하면 같은 날 두 시험을 모두 봅니다. 그런데 1차에서 떨어지면 2차 시험은 점수와 상관없이 무효가 됩니다. 함께 접수한다면 결국 1차 두 과목이 가장 중요하다는 뜻입니다.

● 합격 기준과 2025년 합격률

합격 기준은 1차와 2차 모두 같습니다. 과목마다 100점 만점에 40점 이상, 전체 평균 60점 이상이면 합격하는 절대평가입니다.

• 한 문항 점수 : 2.5점
• 과락 피하기 : 한 과목에서 16문항 이상
• 1차 평균 60점 : 80문항 중 48문항 이상

기준만 넘으면 모두 붙는 시험인데도 합격률은 높지 않습니다.

2025년 제36회	응시자	합격자	합격률
1차	80,387명	18,901명	23.51%
2차	33,247명	10,686명	32.14%

 

1차만 먼저 붙고 다음 해에 2차에 집중하는 사람도 많습니다. 1차에 합격하면 다음 회차에는 2차만 접수하면 됩니다. 면제는 바로 다음 회 한 번 뿐이라, 그 해 2차에서 떨어지면 1차부터 다시 봐야 합니다. 5과목을 한 번에 준비하기 부담스럽다면 첫해는 1차만 접수하는 것도 방법입니다. 저처럼 1, 2차를 함께 접수해 놓고 1차에서 떨어지면, 2차 응시료와 하루 오후 시간을 그냥 쓰게 됩니다.

 

시험이 끝나고 쉬는 시간에 다른 수험생들이 하는 이야기를 들었는데, 이번 시험은 쉽게 나왔다고 했습니다. 저는 그 말을 듣고 헛웃음이 나왔습니다.

● 인터넷 강의 1년권으로 시작했던 공부

저는 TV 광고로 유명한 곳 말고, 다른 인터넷 강의 사이트를 골랐습니다. 저만 몰랐지 이용자가 꽤 많은 곳이었습니다. 그 사이트에는 1년 동안 듣는 수강권과 합격할 때까지 듣는 수강권이 있었고, 한 번에 합격하면 수강료를 돌려주는 제도도 있었습니다. 저는 1년권을 골랐습니다. 두 번까지 들을 것 같지는 않아서, 1년 들어 보고 떨어지면 그다음엔 책으로 하자는 계산이었습니다.

 

그런데 소문대로 내용이 너무 어려웠고, 책도 엄청나게 두꺼웠습니다. 간호조무사 학원처럼 억지로라도 끌어주는 사람이 없으니 외운 것도 금방 잊어버렸습니다. 결국 조금 쉬었다가 하자며 공부를 내려놓았습니다. 그런데 얼마 지나지 않아 그 사이트가 문을 닫는다는 소식을 들었습니다. 남은 기간은 다른 강의로 옮겨서 들을 수 있게 해 준다는 공지가 있었지만, 이미 맥이 빠져서 다시 들을 마음이 생기지 않았습니다.

 

지금 생각해 보면 1년권을 끊은 순간부터 계획이 조금 어긋나 있었습니다. 1년 안에 5과목을 다 들어야 했는데, 앞부분만 열심히 듣고 나니 남은 강의가 끝없이 쌓여 있었습니다. 그때 1차 두 과목만 먼저 끝내자고 목표를 좁혔다면 조금 달랐을지도 모르겠습니다. 인터넷 강의는 의지가 강해야 한다는 말을 그때 처음으로 실감했습니다.

 

부동산 관련 법은 자주 바뀌어서, 해마다 개정된 내용을 다시 확인해야 합니다. 그때 산 책은 지금도 집에 그대로 있는데, 몇 년이 지났으니 이제는 펼쳐 볼 엄두도 나지 않습니다. 지금 준비한다면 그해 개정 법령이 반영된 책으로 시작하는 게 좋습니다.

● 전부 찍고도 시간이 남았던 공인중개사 시험

공부를 거의 안 했는데도 시험장에는 갔습니다. 갈지 말지 정말 많이 고민했습니다. 결국 혹시 찍어서라도 붙을지 누가 아냐는 마음으로 갔습니다. 찍어서 붙는 게 아무 의미 없다는 걸 알면서도요.

 

시험지를 받아 보니 아는 문제가 하나도 없었습니다. 처음부터 끝까지 전부 찍었는데도 시간이 남았습니다. 오전 1차 시험이 끝나고 오후 2차 시험까지는 시간이 꽤 남았습니다. 그 시간 동안 2차를 볼지 말지 한참 고민했습니다. 1차부터 전부 찍었는데 2차라고 다를 리 없었고, 1차에서 떨어지면 2차는 어차피 무효였습니다. 사실 저는 2차를 봤는지는 기억이 나지 않습니다. 공부할 줄 알고 1·2차를 모두 접수했던 제가 조금 웃기기도 했습니다. 결과는 예상대로 1차 불합격이었습니다.

 

부동산 공부는 이제 다시 할 생각이 없습니다. 돈과 시간을 들인 만큼 아쉬움도 크지만, 적어도 혼자 인터넷 강의로 버티는 공부는 저와 맞지 않는다는 건 확실히 알았습니다. 그래도 시험장에서 나이도 경력도 상관없이 다들 똑같이 긴장한 얼굴이었던 모습은 지금도 기억에 남습니다. [인터넷 강의 사이트가 문을 닫았던 이야기]는 따로 자세히 적어 두었습니다.

 

※ 이 글은 2026년 11월 기준으로 작성했습니다. 시험 일정과 응시료, 출제 범위는 바뀔 수 있으니 접수 전 큐넷 공인중개사 사이트에서 최신 공고를 확인하세요.

[자료: 큐넷 공인중개사, 제37회 공인중개사 자격시험 시행계획 공고]